vuokranantaja

Vuokralaisen häätö

Jos vuokrasopimuksen purkamiselle on pätevä peruste eikä asiaa saada vuokralaisen kanssa sovittua, voi vuokranantaja hakea vuokralaiselle häätöä. Häätö täytyy aina hakea tuomioistuimelta ja se täytyy suorittaa ulosottoviranomaisen toimesta, eli vuokranantaja ei voi omalla päätöksellään mennä asuntoon ja vaihtaa sen lukkoja.

Häätötoimet aloitetaan hakemalla tuomioistuimelta häätöperustetta. Häätöperustetta voi hakea joko vuokranantaja tai hänen asiamiehensä ja sitä haetaan käräjäoikeudelta kirjallisesti. Hakemukseen tulee kirjata asianosaiset, vaatimukset ja häädön perusteet. Hakemuksen perusteella käräjäoikeus antaa tuomion, joka velvoittaa vuokralaisen luovuttamaan huoneiston hallinnan takaisin vuokranantajalle.

Seuraava vaihe on toimittaa käräjäoikeuden antama tuomio eli häätöperuste ulosottoon, joka lähettää vuokralaiselle muuttokehotuksen. Muuttokehotuksessa vuokralaiselle annetaan 2-3 viikkoa aikaa muuttaa itse, mutta muuttokehotuksen saatuaan vuokralainen voi hakea ulosottoviranomaiselta muuttopäivälle lykkäystä jopa pari kuukautta. Joissain tapauksissa ulosottoviranomainen voi siirtää muuttopäivää myös oma-aloitteisesti, kuten esimerkiksi silloin, kun sosiaalitoimelta saatujen tietojen mukaan niin olisi syytä tehdä.

Jos vuokralainen ei muuttokehotuksen saatuaan edelleenkään suostu muuttamaan huoneistosta, häätää ulosottoviranomainen hänet ja poistaa hänen omaisuutensa asunnosta.

Vuokranantaja voi perua häädön milloin vain, jos hän pääsee asiasta vuokralaisen kanssa sopimukseen ja vuokralainen maksaa vuokravelat kokonaan pois tai niiden maksamisesta tehdään maksusopimus. Ensisijaisesti asia kannattaa aina pyrkiä sopimaan vuokralaisen kanssa, sillä häätöprosessi on raskas ja kestää kauan.

Vuokrasaatavien perintä

Vuokrasaatavien perintään sovelletaan lakia saatavien perinnästä, eli perintälakia. Vain erääntynyt ja maksamaton vuokra voidaan periä.

Jos vuokranantaja huomaa vuokralaisen jättäneen vuokran maksamatta, kannattaa hänen soittaa vuokralaiselle tai olla häneen muulla tavoin yhteydessä ja muistuttaa asiasta.

Vuokrasopimuksen päättämisestä kirjoitimme edellisellä teemaviikollamme:

Ennen vuokrasaatavan perintää vuokralaiselle on lähetettävä maksumuistutus, jonka saa lähettää aikaisintaan 14 vuorokauden kuluttua sovitusta eräpäivästä. Yleensä tapana on lähettää kaksi maksumuistutusta ennen siirtymistä perintään. Kirjallinen maksumuistutus on edellytys sille, että vuokrasaatava voidaan myöhemmin siirtää perintään.

Jos vuokralainen ei maksumuistutuksista huolimatta maksa vuokriaan, voi vuokranantaja ryhtyä perintätoimiin joko itse tai asiamiehen välityksellä. Perintä aloitetaan aina niin kutsutulla vapaaehtoisella perinnällä, jossa vuokralaiselle lähetetään kirjallinen perintäkirje eli maksuvaatimus. Toinen maksuvaatimus voidaan lähettää vuokralaiselle 14 vuorokauden kuluttua ensimmäisen maksuvaatimuksen lähetyksestä ja jos sekään ei tuota toivottua tulosta, voidaan tehdä päätös siirtymisestä oikeudelliseen perintään.

Oikeudelliseen perintään siirrytään jättämällä käräjäoikeuteen haastehakemus, jonka tuomioistuin toimittaa vuokralaiselle todisteellisesti. Jos vuokralainen myöntää kanteen oikeaksi, määrää käräjäoikeus tuomiolla vuokravelan maksettavaksi. Mikäli vuokralainen ei vastaa haastehakemukseen, antaa käräjäoikeus asiasta yksipuolisen tuomion, joka toimitetaan ulosottoon täytäntöönpantavaksi.

Teemaviikko 2/17: Vuokrasopimuksen irtisanominen

Vuokrasopimus voidaan päättää joko irtisanomalla tai purkamalla. Päättämisestä tulee antaa toiselle osapuolelle kirjallinen ilmoitus todisteellisesti eli siten, että sen vastaanottaminen voidaan varmistaa.

Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy aina vasta sen kirjalliseen irtisanomiseen. Irtisanomisaika alkaa yleensä sen kuukauden viimeisestä päivästä, jolloin irtisanomisilmoitus vastaanotettiin. Kun vuokralainen irtisanoo toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen, on irtisanomisaika yksi kuukausi. Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on irtisanomisaika alle vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa kolme kuukautta ja muussa tapauksessa puoli vuotta.

Määräaikainen vuokrasopimus on lähtökohtaisesti voimassa siihen asti, kun on sovittu. Määräaikaista sopimusta ei lähtökohtaisesti voida päättää ennenaikaisesti, elleivät osapuolet ole siitä yksimielisiä. Asuinhuoneiston vuokraamista säätelevässä laissa on lueteltu perusteet, joiden perusteella tuomioistuin voi jommankumman sopimusosapuolen hakemuksesta antaa luvan määräaikaisen vuokrasopimuksen ennenaikaiseen irtisanomiseen. Tällainen voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun vuokranantaja tarvitsee asunnon omaan käyttöönsä syystä, jota hän ei ole voinut ottaa huomioon sopimusta tehtäessä tai kun vuokralaisen tarvitsee muuttaa toiselle paikkakunnalle työnsä tai opintojensa vuoksi.

Teemaviikko 2/17: Vuokralaisen keskeiset velvollisuudet

Vuokralaisen tärkeimpiin velvollisuuksiin kuuluvat hänen vuokraamansa huoneiston huolellinen hoitaminen sekä huolehtiminen siitä, että hän maksaa asunnon vuokran vuokranantajalle ajallaan. Jos vuokralainen jättää toistuvasti vuokrat maksamatta, syntyy vuokranantajalle oikeus purkaa vuokrasopimus. Vuokralainen saattaa olla velvollinen korvaamaan vuokranantajalle maksamattomien vuokrien lisäksi muun muassa huoneiston uudelleenvuokraamisesta aiheutuneet kulut sekä huoneiston vuokran tyhjilläolon ajalta.

Asunnon kunnon valvomiseksi vuokralaisella on velvollisuus päästää vuokranantaja huoneistoon yhdessä sovittuna aikana. Mikäli vuokralainen on tahallisesti tai huolimattomuuttaan aiheuttanut asunnolle vahinkoa, on hän velvollinen korvaamaan sen vuokranantajalle. Vuokralainen on vastuussa myös vahingosta, jonka joku muu huoneistossa hänen luvallaan oleskellut on aiheuttanut. Vuokralaisen tulee ilmoittaa vuokranantajalle välittömästi, jos hän havaitsee asunnon vahingoittuneen tai huomaa siellä puutteen, josta vuokranantaja on vastuussa. Vuokralaisen tulee myös muistaa, että tämän ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä voi seurata vahingonkorvausvelvollisuus.

Vuokralaisella on oikeus tehdä huoneistoon muutostöitä vuokranantajan luvalla. Lupa kannattaa aina pyytää kirjallisesti. Asunnosta pois muuttaessa muutostöitä ei tarvitse palauttaa alkuperäisiksi, jos työ on tehty ammattimaisesti. Jos huoneistossa tehdään normaalia asumista huomattavasti häiritseviä muutostöitä, kuten esimerkiksi putkiremontti, vuokralainen voi olla oikeutettu saamaan alennusta tai vapautuksen vuokranmaksusta remontin ajalta.

Teemaviikko 2/17: Vuokranantajan keskeiset velvollisuudet

Vuokranantajan tärkeimpiin velvollisuuksiin kuuluu vuokrattavan huoneiston kunnosta huolehtiminen sekä vuokrasuhteen alkaessa että sen aikana. Vuokranantajan tulee myös huolehtia siitä, että huoneisto on vuokralaisen saatavana sinä päivänä, kun vuokrasopimuksessa on sovittu.

Ennen vuokrasopimuksen solmimista vuokranantajan ja vuokralaisen olisi hyvä suorittaa asunnossa lyhyt kuntokatselmus ja dokumentoida sen tulokset molempien osapuolien oikeusturvan takaamiseksi, mikäli huoneiston kunnossa myöhemmin ilmenee jotain huomautettavaa. Jos vuokranantajan tarvitsee suorittaa asunnossa korjaus- tai muutostöitä, tulee hänen ilmoittaa siitä vuokralaiselle 14 päivää ennen toimenpidettä. Jos kyseessä on jokin selkeää asumishaittaa aiheuttava remontti, esimerkiksi putki- tai ikkunaremontti, tulee vuokralaiselle ilmoittaa tästä vähintään kuusi kuukautta aiemmin. Vuokranantajalla on kuitenkin oikeus suorittaa asunnossa välittömästi sellaisia hoitotoimenpiteitä tai korjauksia, joita ei vahinkoa aiheuttamatta voi siirtää.

Jotta vuokranantajalla säilyisi mahdollisuus asunnon kunnon ja hoidon valvomiseen, on hänellä oikeus päästä huoneistoon vuokralaisen kanssa sovittuna aikana. Vuokralaisen kanssa tulee myös sopia asunnon näytöistä, jos huoneisto on tarkoitus myydä tai vuokrata uudelleen.