kiinteistö

Yhteisomistus ja omaisuudesta määrääminen

Omistuksen lähtökohtana on ns. nimiperiaate, jonka mukaan omaisuus kuuluu sille, jonka nimissä se on. Omaisuus voidaan kirjata yhden tai usean henkilön nimiin. Jotta kunkin omistajan omistusosuudet kyetään määrittämään, ne on syytä kirjata tarkasti omaisuutta koskeviin asiakirjoihin.

Yhteisomistus voi tulla kyseeseen esimerkiksi kiinteistön tai irtaimen esineen kohdalla. Lähtökohta on, että kaikki omistavat yhtä suuren osan esineestä, ellei asiakirjoista tai muista olosuhteista muuta ilmene. Omistajan oikeudet ja velvollisuudet määräytyvät omistusosuuksien mukaisessa suhteessa.

Yhteisomistus tarkoittaa käytännössä sitä, että esineen omistus on jaettu usean henkilön kesken, mutta varsinaista esinettä ei. Yhteisomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus luovuttaa oma osuutensa vapaasti muista omistajista riippumatta. Muilla omistajilla ei ole esimerkiksi etuoiketta ostaa luovutettavaa osuutta, ellei niin ole erikseen sovittu. Osuuttaan saa myös hyödyntää muutoin haluamallaan tavalla, kunhan muiden omistajien edut ja oikeudet eivät vaarannu.

Jos omistajan toimi koskee koko yhteistä omaisuutta, siihen voidaan ryhtyä vain kaikkien omistajien suostumuksella. Yksi omistaja ei voi esimerkiksi vuokrata esinettä ilman muiden suostumusta. Osaomistaja voi toimia muiden omistajien puolesta heidän valtuuttamanaan. Valtuutuksen on yleensä hyvä olla kirjallinen. Pitkäaikainen toiminta kaikkien omistajien puolesta ilman kirjallista valtuutustakin saattaa synnyttää kolmanteen tahoon perustellusti luottamuksen, että osaomistajat ovat sallineet yhden omistajan toimia kaikkien puolesta.

KKO: maksut ja osallistuminen hankintaan eivät riittäneet näytöksi mökin omistuksesta

Tapauksessa KKO 2016:37 oli riitaa puolisoiden omaisuudesta avioeron jälkeisessä osituksessa. Puolisot olivat yhdessä rahoittaneet kesämökin, joka kauppakirjassa oli kirjattu miehen nimiin. Osituksessa vaimo vaati pesänjakajaa vahvistamaan hänen omistavan kiinteistöstä ainakin puolet. Vaimo perusteli vaatimustaan sillä, että mökki oli ollut tarkoitus hankkia puolisoiden yhteiseen omistukseen. Vaimo oli osallistunut kaupantekoon aktiivisesti ja rahoittanut mökin hankinta- ja muita menoja. Miehen mukaan tarkoitus oli ollut hankkia mökki vain hänen omistukseensa.

Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivat, että vaimolla oli omistusoikeus osaan mökistä. Korkeimmassa oikeudessa ratkaistavana oli, tuliko mökki katsoa miehen vai puolisoiden yhteiseksi omaisuudeksi. Aiemman KKO 2010:57 ratkaisun mukaan lähtökohtana on, että omistajana pidetään sitä, joka on kaupan perusteella omaisuuden saanut. Tässä tapauksessa kauppakirjan mukaan ostajana oli ollut yksin mies. Kauppakirjan merkinnän perusteella omistajana on pidettävä kauppakirjaan merkittyä henkilöä, ellei kyetä osoittamaan, että omaisuus on tarkoitettu hankkia puolisoille yhteisesti.

Korkein oikeus katsoi mökin kauppaan liittyvän yhteisen rahoituksen ja käyttötarkoituksen puhuvan sen puolesta, että kiinteistö oli tarkoitettu puolisoiden yhteiseen omistukseen. Puolisoiden kertomukset olivat kuitenkin ristiriitaiset sen suhteen, mitä kaupalla oli tavoiteltu. Puolisot olivat asiasta keskusteltuaan ilmeisesti hyväksyneet, että mökin ostajaksi kirjataan mies. Korkein oikeus päätyi saadun näytön perusteella siihen, että osapuolet olivat tietoisesti hankkineet mökin yksin miehen nimiin – huolimatta mökin käyttötarkoituksesta ja vaimon osallistumisesta kaupan rahoitukseen sekä hankintatoimiin.