Tiia Pätsi

Vastuun jakautuminen asuntokaupoissa

Myyjän tulee kertoa ostajalle kaikki tarpeelliset tiedot asunnosta mukaan lukien sen virheet ja puutteet. Myyjä on vastuussa myös niin kutsutuista piilevistä eli salaisista virheistä, joista hän ei ole voinut tietää ja joita ostaja ei ole voinut ennen kaupantekoa huomata.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan kiinteistönvälittäjän käyttäminen ei poista myyjän virhevastuuta, sillä välittäjä vastaa pääosin vain välitystehtävänsä lainmukaisuudesta ja laajuudesta. Jos välittäjä on antanut ostajalle virheellistä tai puutteellista tietoa, vastaa myyjä näistäkin virheistä ostajalle. Välittäjä vastaa sellaisista virheistä, jotka ovat olleet hänen tiedossaan, mutta joista hän ei ole syystä tai toisesta kertonut ostajalle.

Ennen kaupan tekemistä asunnosta kannattaa teettää ammattilaisella kuntotarkastus. Kuntotarkastus on syytä teettää mahdollisimman yksityiskohtaisesti, jotta rakenteellisetkin virheet tulevat esiin. Kun kuntotarkastus on tehty ja se on annettu ostajan tiedoksi, ei ostaja voi myöhemmin enää vedota virheeseen, joka kuntotarkastusraportista on ilmennyt.

Kuntotarkastaja vastaa vain omasta työstään ja vaikka kaupan teon jälkeen asunnosta löytyisi virhe, joka hänen olisi tullut huomata, vastaa tästä virheestä ensisijaisesti asunnon myyjä. Virhevastuu voi kuitenkin siirtyä kuntotarkastajalle, jos myyjällä ei ole varaa korvata ostajalle virhettä ja voidaan osoittaa, että kuntotarkastaja on tehnyt työnsä huolimattomasti.

Ostajalla on aina asunnon ennakkotarkastusvelvollisuus. Tämä tarkoittaa sitä, että ostaja ei voi enää kaupan teon jälkeen vedota sellaisiin virheisiin, jotka hänen olisi pitänyt huomata tarkastaessaan asuntoa. Vaikka ostaja olisi kieltäytynyt asunnon tarkastuksesta, ei hänellä ole oikeutta myöhemmin vedota sellaiseen virheeseen, joka hänen olisi pitänyt tällaisessa tarkastuksessa havaita.

Alkoholilainsäädäntö ja sen uudistus – Mitä ollaan muuttamassa?

Toukokuussa 2016 hallituspuolueet kertoivat päässeensä sopuun alkoholilain muutoksista ja uudistukset kirjattiin uuteen lakiluonnokseen. Muutoksillaan hallituspuolueet kertoivat pyrkivänsä vähentämään alkoholin haittoja ja parantamaan elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä.

Uudistuksen seurauksena Alkot saisivat olla pidempään auki, kotona saisi valmistaa alkoholia käymisteitse ilman erityisehtoja ja lupaa, pienpanimot saisivat myydä vahvoja oluita suoraan valmistuspaikalta, anniskeluluvan saanut ravintola voisi pelkällä ilmoituksella anniskella myös erilaisissa tapahtumissa ja 16-vuotias saisi valvottuna myydä alkoholia. Nykyisen lain mukaan alkoholia saa myydä vain 18 vuotta täyttänyt, ellei hän ole alan opiskelija.

Suurin muutos lakiehdotuksessa on kuitenkin 5,5-prosenttisten nelosoluiden, vahvojen siiderien ja lonkeroiden sekä niin sanottujen ”limuviinojen” pääsy vähittäiskauppojen hyllyille. Nykyisen alkoholilain mukaan kaupoissa saa myydä vain käymisteitse valmistettuja, korkeintaan 4,7-prosenttisia alkoholijuomia. Kauppojen myyntiaikoihin ei ehdotettu muutoksia, joten alkoholijuomia saisi jatkossakin myydä vain klo 9-21 välillä.

Uudella lakiehdotuksella halutaan keventää myös anniskelupaikkoja koskevaa lainsäädäntöä sen ollessa nykyisellään erityisen tiukkaa. Voimassa olevan alkoholilain mukaan ravintolat saavat anniskella ainoastaan klo 9-1.30 välillä. Pidemmälle aukioloajalle on haettava lupaa Aluehallintovirastolta ja lupa myönnetään vain kahdeksi vuodeksi kerrallaan. Anniskelupaikassa alkoholia saa anniskella vain lupaviranomaisen hyväksymällä anniskelualueella, joka on rajattu selvästi. Anniskeltu alkoholijuoma on nautittava rajatulla anniskelualueella ja juoman kuljettaminen anniskelualueen ulkopuolelle on kielletty.

Mikäli lakiehdotus menee läpi, ravintoloilla olisi jatkossa vain yksi nykyistä A-lupaa vastaava anniskeluoikeus, alkoholia saisi myydä asiakkaille myös mukaan (prosenttiraja sama kuin kaupoissa), aidat anniskelualueiden rajoilta poistuisivat, ravintolan vuorovastaavan pätevyydestä ei esitettäisi enää erityisiä vaatimuksia, happy houria saisi taas mainostaa ja valomerkki voisi siirtyä jopa neljään pelkällä ravintolan tekemällä ilmoituksella. Lisäksi asiakkaille saisi myydä alkoholia myös velaksi, eikä myytävien annosten kokoa enää säädeltäisi.

Alkoholilainsäädäntö ja uudistuksen tausta

img_1388Alkoholilainsäädännön muutoksesta on puhuttu Suomessa jo muutamia vuosia, sillä nykyinen alkoholilainsäädäntö koostuu vuoden 1994 alkoholilaista ja sen nojalla annetuista 13 asetuksesta. Nykyistä lakia halutaan uudistaa, jotta alkoholihaittoja saataisiin vähennettyä ja elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä parannettua. Uudistus liittyy myös hallituksen norminpurkuhankkeeseen; nykyisessä alkoholilaissa on vanhentuneita ja kankeita säännöksiä vuoden 1969 alkoholilaista ja jopa vuoden 1932 väkiviinalaista.

Toukokuussa 2016 hallituspuolueet kertoivat päässeensä yhteisymmärrykseen alkoholilain muutoksista. Muutoksen ensimmäinen luonnos käsiteltiin eduskunnassa marraskuussa 2016, jonka jälkeen se lähetettiin laajalle lausuntokierrokselle. Lausuntokierroksen tarkoituksena oli kysyä asiantuntijoiden ja sidosryhmien näkemyksiä laista.

Lausuntokierros päättyi tämän vuoden tammikuussa ja Yle uutisten tekemän lausuntoarvion mukaan jopa 70 prosenttia lausunnoista suhtautui lakiuudistukseen vastahakoisesti. Lausunnoissa pelättiin erityisesti alkoholin kokonaiskulutuksen nousevan uudistuksen myötä, jolloin myös alkoholin terveyshaitat lisääntyisivät. Asiantuntijoiden negatiivisen suhtautumisen seurauksena ryhmä kansanedustajia alkoi vaatia näiden kriittisten lausuntojen huomioon ottamista lakia uudistettaessa.

Sosiaali- ja terveysministeriö kokoaa lausunnot nyt yhteen ja korjaa esitystä tarpeen mukaan. Tämän jälkeen esitys lähetetään lainsäädännön arviointineuvostolle, josta se siirtyy eduskunnalle kevätistuntokauden 2017 aikana. Uudistetun alkoholilain oli alun perin tarkoitus tulla voimaan 1.1.2017, mutta sitä ovat myöhästyttäneet muun muassa sosiaali- ja terveyspalveluiden uudistus sekä hallituspuolueiden käymä keskustelu pienpanimoiden määritelmästä.

Teemaviikko 3/17: Avoliitto ja vuokrasuhde

Kun seurusteleva pari muuttaa yhdessä vuokra-asuntoon, voidaan vuokrasopimusta tehdessä merkitä vuokralaiseksi joko parisuhteen molemmat osapuolet tai vain toinen heistä. Asuinhuoneen vuokrauksesta annetun lain mukaan avopuolisot vastaavat kuitenkin aina yhteisvastuullisesti vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteista, vaikka huoneisto olisikin vain toisen vuokraama. Tällöin se avopuoliso, joka ei ole vuokrannut asuntoa, on velvollinen maksamaan vuokraa ja huolehtimaan asunnon hoidosta niin kauan kuin hän asuu kyseisessä asunnossa.

Jos vuokrasopimukseen on merkattu vuokralaisiksi molemmat avopuolisot, ei kumpikaan heistä voi irtisanoa vuokrasopimusta ilman toisen lupaa. Lisäksi molempien ollessa vuokralaisina on heitä kumpaakin kuultava asuntoon liittyvissä asioissa.

Jos pariskunta päättää muuttaa yhteen pariskunnan toisen osapuolen jo aiemmin vuokraamaan asuntoon, tulee heidän tehdä kirjallinen asumisilmoitus vuokranantajalle ja taloyhtiölle. Näin kumppani ei tule vuokrasopimukseen mukaan, mutta hyväksyttää vuokranantajalla tämän uuden vuokralaisen ja taloyhtiö osaa lisätä asunnon oveen uuden nimen sekä laskuttaa veden oikealta määrältä asukkaita.

Avopuolisoa ei saa koskaan merkitä alivuokralaiseksi tukien saamisen toivossa, sillä avopuolisoiden katsotaan kuuluvan samaan ruokakuntaan, vaikka he eivät olekaan elatusvelvollisia toisiaan kohtaan.

Jos avoliitto päättyy eroon ja avopuolisot eivät pääse yhteisymmärrykseen siitä, kumpi heistä saa jäädä asumaan yhdessä vuokrattuun asuntoon, voivat he saattaa asian tuomioistuimen ratkaistavaksi. Tällöin käräjäoikeus arvioi, kumpi heistä tarvitsee huoneistoa enemmän. Tarvittaessa tuomioistuin voi myös vapauttaa molemmat osapuolet vuokrasuhteesta.

Teemaviikko 3/17: Avoliitto – lapset ja huoltajuus

Avoliitossa syntyvällä lapsella on juridisesti vain äiti niin kauan, kunnes lapsen isä tunnustaa lapsen isyyden. Jos isyyttä ei tunnusteta, on lapsi virallisesti isätön ja lapsen äiti vastaa yksin lapsen elatuksesta, vaikka hän olisikin avoliitossa lapsen isän kanssa.

Terveyden ja hyvinvoinnin laitoksen mukaan isyys voidaan tunnustaa raskauden aikana äitiysneuvolassa ja lapsen syntymän jälkeen kunnan lastenvalvojan luona. Jos isyyden tunnustaminen halutaan tehdä raskausaikana neuvolassa, on oltava selvää, että isyyden tunnustaja on lapsen isä. Isyyden tunnustamista varten lapsen molempien vanhempien tulee olla läsnä ja heidän henkilöllisyytensä on varmistettava viranomaisen myöntämästä voimassa olevasta henkilöllisyysasiakirjasta. Isyyden tunnustamisen voi vastaanottaa neuvolassa vain terveydenhoitaja tai kätilö ja hänen on huolehdittava siitä, että vanhemmat ymmärtävät isyyden tunnustamisen oikeusvaikutukset.

Kun maistraatti on vahvistanut isyyden, voidaan lapselle antaa isän sukunimi ja isä voi toimia lapsen huoltajana yhdessä lapsen äidin kanssa tai yksin. Lisäksi isälle syntyy lapsen elatusvelvollisuus. Lapselle syntyy isyyden vahvistamisen myötä perintöoikeus isäänsä ja tämän puoleiseen sukuun.

Isyyden tunnustaminen tekee lapsen isästä elatusvelvollisen, mutta se ei tee hänestä automaattisesti lapsen huoltajaa. Jos avopari haluaa vastata lapsen huollosta yhdessä, tulee heidän tehdä yhteishuoltosopimus. Yhteishuoltosopimus voidaan tehdä neuvolassa samaan aikaan isyyden tunnustamisen kanssa. Yhteishuoltosopimus lähetetään kunnan lastenvalvojalle ja kun maistraatti on vahvistanut isyyden, vahvistaa sosiaalilautakunta yhteishuoltosopimuksen. Jos vanhemmat eivät pääse lapsen huoltajuudesta sopimukseen, voidaan asia saattaa tuomioistuimen ratkaistavaksi.

Teemaviikko 3/17: Avopuolison kuolema

Avoliitossa elävillä ei ole samanlaista turvaa toisen puolison kuollessa kuin avioliitossa, sillä avoliitto ei tuo esimerkiksi oikeutta leskeneläkkeeseen. Avoleskellä ei myöskään ole aviolesken hallintaoikeuksia eli hänellä ei ole oikeutta pitää kuolleen puolison jakamatonta jäämistöä hallinnassaan eikä hänellä ole oikeutta jäädä asumaan yhteisenä kotina käytettyyn asuntoon, jos asunto on kuolleen avopuolison nimissä.

Avoliiton päättyessä kuolemaan suoritetaan omaisuuden erottelu nimiperiaatteen mukaan, eli kumpikin avopuoliso pitää omissa nimissään olleen omaisuuden ja mahdolliset yhteisomistussuhteet puretaan. Jos avoleski ei pääse kuolleen avopuolisonsa perillisten kanssa sopimukseen omaisuuden jaosta, voivat he pyytää tuomioistuinta määräämään heille pesänjakajan.

Jos avoliittoon sovelletaan avoliittolakia, voi avoleskellä olla oikeus hyvitykseen, jos vainajan perilliset saavat omaisuuden jaottelussa perusteetonta etua hänen yhteisen talouden hyväksi antamastaan panoksesta. Tällainen tilanne voi tulla kysymykseen esimerkiksi silloin, kun avopuoliso on remontoinut yhteistä kotia niin, että sen arvo on remontin seurauksena huomattavasti noussut ja asunto joudutaan myymään avopuolison kuoleman jälkeen, jolloin avopuolison perilliset hyötyvät remontista.

Avoleskellä voi olla myös mahdollisuus saada perintökaaressa mainittua avustusta jäämistöstä, jos kuolemaan päättyneeseen avoliittoon sovelletaan avoliittolakia. Jäämistöstä saatava avustus on harkinnanvaraista ja se myönnetään yleensä silloin, kun avustus on tarpeen avolesken toimeentulon turvaamiseksi. Avustus voi olla rahallista tai esimerkiksi oikeus jäädä määräajaksi asumaan avopuolisoiden yhteisenä kotina käyttämään asuntoon. Avoleskellä on oikeus saada avustusta, vaikka kuolleen avopuolison testamentti määräisi kaikesta testamenttaajan omaisuudesta.

Koska avopuolisot eivät peri toisiaan, kannattaa heidän huomioida toisensa testamenteissaan. Testamenttaamalla omaisuuttaan avopuolisolle voi testamentin tekijä esimerkiksi varmistaa, että pidempään elävä puoliso saa jäädä asumaan heidän yhteiseen kotiinsa.

Teemaviikko 3/17: Avoero

Avoliiton päättyessä eroon toimitetaan avopuolisoiden omaisuuden erottelu, jos toinen osapuoli sitä vaatii. Omaisuuden erotteluun sovelletaan lakia avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta (myöh. avoliittolaki), jos pari on ollut avoliitossa vähintään viisi vuotta tai heillä on tai on ollut yhteinen tai yhteisessä huollossa oleva lapsi. Avoerossa kumpikin osapuoli pitää lähtökohtaisesti oman omaisuutensa, mutta toisella osapuolella voi olla oikeus hyvitykseen yhteisen talouden hyväksi antamastaan panoksesta, jos siitä syntyy omaisuuden erottelussa toiselle perusteetonta etua.

Omaisuuden erottelussa käytetään niin kutsuttua nimiperiaatetta, jonka mukaan omaisuus kuuluu sille, kenen nimissä se on.  Jos avopuolisoilla on yhteistä omaisuutta, on yhteisomistussuhde vaadittaessa purettava. Omaisuuden erottelu voidaan tehdä avopuolisoiden keskinäisen sopimuksen perusteella, mutta jos omaisuuden jaottelusta ei päästä sopimukseen, on heillä mahdollisuus hakea tuomioistuimelta pesänjakajan määräämistä.

Avoliittolain mukaan avopuolisolla on oikeus saada hyvitystä, jos hänen yhteisen talouden hyväksi antamastaan panoksesta syntyy omaisuuden erottelussa toiselle perusteetonta etua. Hyvitystä voi vaatia esimerkiksi silloin, kun avopuoliso on jäänyt pitkäksi aikaa kotiin hoitamaan lasta antaen toiselle mahdollisuuden käydä töissä omaisuutensa kartuttamiseksi.  Avopuolisolla ei kuitenkaan ole oikeutta hyvitykseen silloin, kun syntynyt etu on olosuhteet huomioon ottaen vähäinen.

Hyvityksestä voidaan joko sopia tai hyvitysvaatimus voidaan esittää omaisuuden erottelua varten määrätylle pesänjakajalle. Hyvitysvaatimus voidaan myös saattaa kanteella tuomioistuimen ratkaistavaksi, jos pesänjakajaa ei ole määrätty. Oikeus hyvitykseen raukeaa, jos hyvitystä ei vaadita omaisuuden erottelussa eikä sitä koskevaa kannetta ole nostettu kuuden kuukauden kuluessa omaisuuden erottelusta.

 

Teemaviikko 3/17: Avoliitto – mitä se tarkoittaa?

Avoliitosta puhutaan silloin, kun pariskunta asuu yhdessä avioliitonomaisissa olosuhteissa kuitenkaan olematta naimisissa keskenään. Avoliittoa ei solmita eikä rekisteröidä minnekään, vaan se syntyy yksinkertaisesti silloin, kun seurusteleva pari muuttaa virallisesti samaan osoitteeseen.

Avoliitossa elämiseen ei vaadita täysi-ikäisyyttä, vaan myös alle 18-vuotias voi lain mukaan olla avoliitossa.

Avoliitto ei ole virallinen siviilisääty, vaan avoliitossa elävät katsotaan naimattomiksi.  Kuitenkin eräät viranomaiset (esim. Kela) vaativat tiedon avoliitossa elämisestä, sillä avoliitolla on vaikutusta tiettyjen sosiaalietuuksien määrään.

Avoliitto eroaa avioliitosta monessa suhteessa, vaikka puhutaankin elämisestä ”avioliitonomaisissa olosuhteissa.” Avopuolisoilla ei kuitenkaan ole elatusvelvollisuutta toisiinsa. Heillä ei myöskään ole oikeutta toistensa omaisuuteen eivätkä he voi periä toisiaan tai saada puolisonsa kuoleman perusteella leskeneläkettä.

Suomessa ei ole ollut avoliittoa koskevaa lainsäädäntöä ennen vuotta 2011, jolloin vahvistettiin laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta. Tätä lakia sovelletaan avoliiton päättyessä ja sen määritelmän mukaan avoliitolla tarkoitetaan yhteistaloudessa asuvia parisuhteen osapuolia, jotka ovat asuneet yhteistaloudessa vähintään viisi vuotta tai joilla on tai on ollut yhteinen tai yhteisessä huollossa oleva lapsi.

Lain mukaan avioliitossa oleva ei voi olla samaan aikaan avoliitossa. Myöskään samaa sukupuolta olevien ei katsota elävän keskenään avoliitossa, jos he eivät ole rekisteröineet parisuhdettaan.

Vuokralaisen häätö

Jos vuokrasopimuksen purkamiselle on pätevä peruste eikä asiaa saada vuokralaisen kanssa sovittua, voi vuokranantaja hakea vuokralaiselle häätöä. Häätö täytyy aina hakea tuomioistuimelta ja se täytyy suorittaa ulosottoviranomaisen toimesta, eli vuokranantaja ei voi omalla päätöksellään mennä asuntoon ja vaihtaa sen lukkoja.

Häätötoimet aloitetaan hakemalla tuomioistuimelta häätöperustetta. Häätöperustetta voi hakea joko vuokranantaja tai hänen asiamiehensä ja sitä haetaan käräjäoikeudelta kirjallisesti. Hakemukseen tulee kirjata asianosaiset, vaatimukset ja häädön perusteet. Hakemuksen perusteella käräjäoikeus antaa tuomion, joka velvoittaa vuokralaisen luovuttamaan huoneiston hallinnan takaisin vuokranantajalle.

Seuraava vaihe on toimittaa käräjäoikeuden antama tuomio eli häätöperuste ulosottoon, joka lähettää vuokralaiselle muuttokehotuksen. Muuttokehotuksessa vuokralaiselle annetaan 2-3 viikkoa aikaa muuttaa itse, mutta muuttokehotuksen saatuaan vuokralainen voi hakea ulosottoviranomaiselta muuttopäivälle lykkäystä jopa pari kuukautta. Joissain tapauksissa ulosottoviranomainen voi siirtää muuttopäivää myös oma-aloitteisesti, kuten esimerkiksi silloin, kun sosiaalitoimelta saatujen tietojen mukaan niin olisi syytä tehdä.

Jos vuokralainen ei muuttokehotuksen saatuaan edelleenkään suostu muuttamaan huoneistosta, häätää ulosottoviranomainen hänet ja poistaa hänen omaisuutensa asunnosta.

Vuokranantaja voi perua häädön milloin vain, jos hän pääsee asiasta vuokralaisen kanssa sopimukseen ja vuokralainen maksaa vuokravelat kokonaan pois tai niiden maksamisesta tehdään maksusopimus. Ensisijaisesti asia kannattaa aina pyrkiä sopimaan vuokralaisen kanssa, sillä häätöprosessi on raskas ja kestää kauan.

Vuokrasaatavien perintä

Vuokrasaatavien perintään sovelletaan lakia saatavien perinnästä, eli perintälakia. Vain erääntynyt ja maksamaton vuokra voidaan periä.

Jos vuokranantaja huomaa vuokralaisen jättäneen vuokran maksamatta, kannattaa hänen soittaa vuokralaiselle tai olla häneen muulla tavoin yhteydessä ja muistuttaa asiasta.

Vuokrasopimuksen päättämisestä kirjoitimme edellisellä teemaviikollamme:

Ennen vuokrasaatavan perintää vuokralaiselle on lähetettävä maksumuistutus, jonka saa lähettää aikaisintaan 14 vuorokauden kuluttua sovitusta eräpäivästä. Yleensä tapana on lähettää kaksi maksumuistutusta ennen siirtymistä perintään. Kirjallinen maksumuistutus on edellytys sille, että vuokrasaatava voidaan myöhemmin siirtää perintään.

Jos vuokralainen ei maksumuistutuksista huolimatta maksa vuokriaan, voi vuokranantaja ryhtyä perintätoimiin joko itse tai asiamiehen välityksellä. Perintä aloitetaan aina niin kutsutulla vapaaehtoisella perinnällä, jossa vuokralaiselle lähetetään kirjallinen perintäkirje eli maksuvaatimus. Toinen maksuvaatimus voidaan lähettää vuokralaiselle 14 vuorokauden kuluttua ensimmäisen maksuvaatimuksen lähetyksestä ja jos sekään ei tuota toivottua tulosta, voidaan tehdä päätös siirtymisestä oikeudelliseen perintään.

Oikeudelliseen perintään siirrytään jättämällä käräjäoikeuteen haastehakemus, jonka tuomioistuin toimittaa vuokralaiselle todisteellisesti. Jos vuokralainen myöntää kanteen oikeaksi, määrää käräjäoikeus tuomiolla vuokravelan maksettavaksi. Mikäli vuokralainen ei vastaa haastehakemukseen, antaa käräjäoikeus asiasta yksipuolisen tuomion, joka toimitetaan ulosottoon täytäntöönpantavaksi.