Teemaviikko 2/17: Vuokrasopimus

Hyvän vuokratavan mukainen vuokrasopimus on tehty kirjallisesti ja se on voimassa joko määräajan tai toistaiseksi. Määräaikainen sopimus päättyy, kun sen voimassaoloaika on kulunut umpeen. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus päättyy joko sen irtisanomiseen tai purkamiseen. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen päättymisestä voidaan myös sopia. Jos vuokrasopimusta ei ole tehty kirjallisesti, katsotaan sen olevan voimassa toistaiseksi.

Vuokrasopimusta tehtäessä siihen tulee kirjata ainakin sopimuksen osapuolet yhteystietoineen, vuokrakohde, vuokrasuhteen kesto, vuokran ja vuokravakuuden määrä sekä mahdolliset vuokran korotusperusteet. Vuokrasopimuksessa voidaan myös sopia siitä, kumpi osapuoli vastaa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta, mahdollisista vuokralaisen muutostöistä ja siitä, tarvitseeko vuokralaisen ottaa kotivakuutus. Myös loppukatselmuksesta voidaan sopia jo etukäteen vuokrasopimuksessa. Jos vuokrasopimus tehdään määräajaksi, on siitä oltava maininta sopimuksessa. Sopimukseen tulee kirjata alkamis- ja päättymispäivän lisäksi hallintaoikeuden siirtymispäivä.

Kumpikaan osapuoli ei voi yksinään muuttaa vuokrasopimuksen ehtoja edes kirjallisella ilmoituksella. Jos sopimuksen ehtoja halutaan yhteisesti muuttaa sen voimassaoloaikana, on muutokset kirjattava kaikkiin sopimuskappaleisiin.

Teemaviikko 2/17: Vuokralaisen keskeiset velvollisuudet

Vuokralaisen tärkeimpiin velvollisuuksiin kuuluvat hänen vuokraamansa huoneiston huolellinen hoitaminen sekä huolehtiminen siitä, että hän maksaa asunnon vuokran vuokranantajalle ajallaan. Jos vuokralainen jättää toistuvasti vuokrat maksamatta, syntyy vuokranantajalle oikeus purkaa vuokrasopimus. Vuokralainen saattaa olla velvollinen korvaamaan vuokranantajalle maksamattomien vuokrien lisäksi muun muassa huoneiston uudelleenvuokraamisesta aiheutuneet kulut sekä huoneiston vuokran tyhjilläolon ajalta.

Asunnon kunnon valvomiseksi vuokralaisella on velvollisuus päästää vuokranantaja huoneistoon yhdessä sovittuna aikana. Mikäli vuokralainen on tahallisesti tai huolimattomuuttaan aiheuttanut asunnolle vahinkoa, on hän velvollinen korvaamaan sen vuokranantajalle. Vuokralainen on vastuussa myös vahingosta, jonka joku muu huoneistossa hänen luvallaan oleskellut on aiheuttanut. Vuokralaisen tulee ilmoittaa vuokranantajalle välittömästi, jos hän havaitsee asunnon vahingoittuneen tai huomaa siellä puutteen, josta vuokranantaja on vastuussa. Vuokralaisen tulee myös muistaa, että tämän ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä voi seurata vahingonkorvausvelvollisuus.

Vuokralaisella on oikeus tehdä huoneistoon muutostöitä vuokranantajan luvalla. Lupa kannattaa aina pyytää kirjallisesti. Asunnosta pois muuttaessa muutostöitä ei tarvitse palauttaa alkuperäisiksi, jos työ on tehty ammattimaisesti. Jos huoneistossa tehdään normaalia asumista huomattavasti häiritseviä muutostöitä, kuten esimerkiksi putkiremontti, vuokralainen voi olla oikeutettu saamaan alennusta tai vapautuksen vuokranmaksusta remontin ajalta.

Teemaviikko 2/17: Vuokranantajan keskeiset velvollisuudet

Vuokranantajan tärkeimpiin velvollisuuksiin kuuluu vuokrattavan huoneiston kunnosta huolehtiminen sekä vuokrasuhteen alkaessa että sen aikana. Vuokranantajan tulee myös huolehtia siitä, että huoneisto on vuokralaisen saatavana sinä päivänä, kun vuokrasopimuksessa on sovittu.

Ennen vuokrasopimuksen solmimista vuokranantajan ja vuokralaisen olisi hyvä suorittaa asunnossa lyhyt kuntokatselmus ja dokumentoida sen tulokset molempien osapuolien oikeusturvan takaamiseksi, mikäli huoneiston kunnossa myöhemmin ilmenee jotain huomautettavaa. Jos vuokranantajan tarvitsee suorittaa asunnossa korjaus- tai muutostöitä, tulee hänen ilmoittaa siitä vuokralaiselle 14 päivää ennen toimenpidettä. Jos kyseessä on jokin selkeää asumishaittaa aiheuttava remontti, esimerkiksi putki- tai ikkunaremontti, tulee vuokralaiselle ilmoittaa tästä vähintään kuusi kuukautta aiemmin. Vuokranantajalla on kuitenkin oikeus suorittaa asunnossa välittömästi sellaisia hoitotoimenpiteitä tai korjauksia, joita ei vahinkoa aiheuttamatta voi siirtää.

Jotta vuokranantajalla säilyisi mahdollisuus asunnon kunnon ja hoidon valvomiseen, on hänellä oikeus päästä huoneistoon vuokralaisen kanssa sovittuna aikana. Vuokralaisen kanssa tulee myös sopia asunnon näytöistä, jos huoneisto on tarkoitus myydä tai vuokrata uudelleen.

 

Toimiston uusi henkilö esittelyssä

Olen Tiia Pätsi, 28-vuotias oikeustradenomi. Olen kotoisin Ranualta, mutta olen kolmevuotiaasta asti vaikuttanut Turun seudulla.

Olen kirjoittanut ylioppilaaksi Nousiaisten lukiosta ja oikeustradenomiksi valmistuin joulukuussa 2013 Turun Ammattikorkeakoulusta. Aikaisempi työkokemukseni on kaupan alalta, mutta opintoihini liittyvän työharjoittelujakson suoritin Varsinais-Suomen (nyk. Lounais-Suomen) pääpoliisiasemalla Turussa lupapalveluyksikössä.

Minua kiinnostavat oikeudenalat ovat perhe- ja perintöoikeus sekä kuluttajan oikeudet; ylipäätään asiat, jotka todennäköisesti koskevat meitä kaikkia jossain elämänvaiheessa. Lisäksi seuraan yleistä keskustelua tekijänoikeuksia koskevista riidoista, sillä aihe on tuntunut puhuttavan ja ihmetyttävän jo pitkään.

Vapaa-ajallani tykkään käydä kuntosalilla sekä ryhmäliikuntatunneilla, kuten esimerkiksi BodyAttackissä. Rentoudun mielelläni palapelien ja tv-sarjojen parissa, mutta ehdotonta lempipuuhaani on perheemme yhteisen koiran kanssa ulkoilu.

Korvausvelan vanhentuminen (KKO 2017:3)

Asiassa oli kyse kahden yhtiön välisestä vahingonkorvauksesta ja sen vanhentumisesta. M Oy vaati W Oy:ltä korvausta sillä perusteella, että M Oy:n omistaman kiinteistön kauppa jäi toteutumatta W Oy:n kieltäydyttyä palauttamaan sen hallussa olleita, kyseisen kiinteistön panttikirjoja. Kaupan jäätyä toteutumatta kiinteistö oli pakkohuutokaupattu 19.1.2006 käypää hintaa halvemmalla. Toteutuneen ja käyvän kauppahinnan erotus oli jäänyt M Oy:n vahingoksi.

M Oy vaati tammikuussa 2011 W Oy:ltä korvausta aiheutuneesta vahingosta. Kannetta vastustaneen W Oy:n mukaan saatava oli vanhentunut ennen kanteen nostamista, kun saatavan vanhentumisaika oli alkanut jo 2006 eikä sitä oltu sen jälkeen katkaistu. M Oy katsoi, että vanhentumisaika oli alkanut vasta vuonna 2008, kun yhtiöiden välinen panttikirjoja koskeva riita-asia oli ratkaistu. M Oy:n mukaan se ei ollut voinut esittää korvausvaatimusta ennen, kuin W Oy:n laiton menettely panttikirjojen osalta oli ratkaistu ja saanut lainvoiman vuonna 2008.

Korkeimman oikeuden ratkaistavana oli, milloin vahingonkorvaussaatavaa koskeva vanhentumisaika oli alkanut ja oliko saatava vanhentunut. KKO:n mukaan korvausvelkaa koskeva vanhentumisaika alkaa siitä, kun velkoja voisi esittää vaatimuksensa. Velkojalla tulee olla riittävät tiedot korvauksen edellytyksistä, eli tässä tapauksessa vahingosta ja sen aiheuttajasta. Merkitystä ei ole esimerkiksi sillä, milloin vaadittava korvausmäärä on täsmentynyt. Merkitys on sen sijaan sillä, onko velkojalla ollut riittävät tiedot velan vanhentumisen katkaisemiseksi. KKO:n mukaan velan vanhentumisen katkaiseva muistutus voidaan tehdä, vaikka korvausvastuuseen liittyisi joitakin epäselvyyksiä. Vanhentumisaika voi alkaa kulua, vaikka jokin korvaukseen liittyvä kysymys olisi oikeuden ratkaistavana.

KKO katsoi tässä tapauksessa vanhentumisajan alkaneen tammikuussa 2006. M Oy oli 27.1.2006 pannut vireille panttikirjojen lainmukaisuutta koskevan riidan. KKO:n mukaan M Oy:llä oli viimeistään kyseisen kanteen vireillepanohetkellä ollut riittävät tiedot myös vahingonkorvausvaatimuksen esittämiseen. Koska vanhentumista ei oltu tuon ajankohdan jälkeen katkaistu, velka oli vanhentunut ennen vuonna 2011 vireillepantua korvauskannetta.

Summaaristen asioiden käsittelyä ehdotetaan keskitettäväksi 8 käräjäoikeuteen

Oikeusministeriön työryhmä on ehdottanut, että summaarisia riita-asioita käsiteltäisiin jatkossa vain kahdeksassa käräjäoikeudessa, kun niitä nykyisin käsitellään kaikissa käräjäoikeuksissa. Ehdotetut kahdeksen käräjäoikeutta ovat Ahvenanmaan, Itä-Uudenmaan, Kainuun, Kanta-Hämeen, Kymenlaakson, Oulun, Pirkanmaan ja Pohjanmaan käräjäoikeudet. Suomen Perimistoimistojen liitto ry on kuitenkin esittänyt, että velkomusasioita tulisi jatkossakin käsitellä lisäksi Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa.

Työryhmä on myös ehdottanut, että summaariset asiat tulisi jatkossa laittaa vireille sähköisen palvelun kautta. Esimerkiksi paperisena toimitetut summaariset haastehakemukset jätettäisiin tutkimatta. Tämä muutos ei kuitenkaan koskisi kantajina toimivia yksityishenkilöitä, vaan he saisivat jatkossakin laittaa asian vireille myös paperisella hakemuksella.

Käsittelyn keskittämisellä pyritään nopeuttamaan ja tehostamaan summaaristen asioiden käsittelyä. Keskittämisellä tavoitellaan lisäksi noin miljoonan euron kustannussäästöjä.

Teemaviikko 1/17: Perintäkulujen määrä kuluttajasaatavissa

Kuluttajasaatavien perintään liittyvien kulujen enimmäismäärät on säädetty perintälaissa. Erääntyneen ja maksamattoman laskun kirjallisesta maksumuistutuksesta saa vaatia kuluja enintään 5 euroa riippumatta velan määrästä. Jos velallinen ei maksa saatavaa maksumuistutuksen perusteella, suoritusta voidaan vaatia maksuvaatimuksella. Maksuvaatimuksesta voidaan vaatia perintäkuluja velan pääoman määrästä riippuen 14-50 euroa. Kirjallisen maksusuunnitelman laatimisesta saa periä kuluja 20-50 euroa maksuerien ja velan pääoman määrästä riippuen.

Esimerkkejä perintäkulujen määrästä:

1) Kuluttaja maksaa 50 euron velan maksuvaatimuksen jälkeen:

maksumuistutus 5 euroa
maksuvaatimus 14 euroa
—
perintäkuluja maksettava yht. 19 euroa

2) Kuluttaja maksaa 200 euron velan maksuvaatimuksen jälkeen:

maksumuistutus 5 euroa
maksuvaatimus 24 euroa
—
perintäkuluja maksettava yht. 29 euroa

3) Kuluttaja maksaa 1500 euron velan maksuvaatimuksen jälkeen erikseen sovitusti viidessä erässä:

maksumuistutus 5 euroa
maksuvaatimus 50 euroa
maksusuunnitelma 50 euroa
—
perintäkuluja maksettava yht. 105 euroa

Teemaviikko 1/17: Maksuaikataulusta sopiminen kuluttajasaatavassa

Palvelun tai tavarantoimittaja yleensä laskuttaa työn tai tuotteen heti, kun hän on täyttänyt oman osansa sopimuksesta. Lasku täytyy maksaa viimeistään eräpäivänä. Jos tuotteen ostaneella kuluttajalla ei jostain syystä olekaan kykyä suorittaa laskua eräpäivään mennessä, hänen kannattaa olla välittömästi yhteydessä laskun lähettäjään uuden eräpäivän tai maksuaikataulun sopimiseksi.

Yhteydenotto on syytä tehdä ennen laskun eräpäivää. Jos velkaa ei ole maksettu eräpäivään mennessä, laskulle alkaa kertyä viivästyskorkoa. Jos uutta aikataulua ei ole sovittu eikä laskua ole maksettu 2 viikon kuluessa eräpäivästä, velkoja voi lähettää velalliselle maksullisen maksumuistutuksen. Lasku voidaan siirtää perintätoimistolle perittäväksi, mikäli sitä ei ole maksettu 14 päivän kuluessa maksumuistutuksesta.

Uudesta maksuaikataulusta voi neuvotella myös perintätoimiston kanssa. Perinnän alettua velallinen on kuitenkin velvollinen maksamaan laskun lisäksi viivästyskoron ja perintäkulut. Asia voidaan siirtää tuomioistuimen ratkaistavaksi, jos velallinen ei ole maksanut vaadittua saatavaa määräajassa.

Teemaviikko 1/17: Milloin perinnän voi aloittaa?

Perinnän edellytyksenä on aina, että saatava on erääntynyt, selvä ja riidaton. Erääntyminen tarkoittaa sitä, että esimerkiksi saatavaa koskeva lasku on erääntynyt velallisen maksettavaksi eikä velallinen ole suorittanut maksua. Saatavan selvyys ja riidattomuus viittaavat siihen, että velallinen ei ole esimerkiksi reklamoinut tilaamastaan tuotteesta/palvelusta tai siihen liittyvästä laskusta ja velallisen maksuvelvollisuus on muutoinkin perusteltu.

Kuluttajasaatavissa perintä voidaan aloittaa vasta, kun velallista on ainakin kerran muistutettu saatavasta kirjallisesti ja muistutuksesta on kulunut 14 päivää. Maksullinen maksumuistutus voidaan lähettää aikaisintaan 14 päivän kuluttua alkuperäisen laskun eräpäivästä. Yrityssaatavissa laki ei velvoita maksumuistutuksen lähettämiseen, mutta muistutuksen toimittaminen ennen perinnän aloittamista on hyvän perintätavan mukaista.

Asunto-osakkeen lunastus lunastuslausekkeen perusteella (KKO 2017:2)

Henkilö A oli myynyt omistamansa asunto-osakeyhtiön osakkeesta kaksi murto-osaa, yhden pojalleen B:lle ja toisen pojan avopuolisolle C:lle. Samalla A oli säilyttänyt itsellään kolmannen murto-osan osakkeista. Saman yhtiön osakas D esitti lunastusvaatimuksen kyseisiin osakkeisiin. Lunastusvaatimus perustui asuntoyhtiön yhtiöjärjestyksen määräykseen, jonka mukaan yhtiön osakkaat olivat oikeutettuja lunastamaan yhtiön ulkopuoliselle siirtyvän osakkeen.

A, B ja C vaativat käräjäoikeutta julistamaan D:n lunastusvaatimuksen pätemättömäksi. Ratkaisussaan käräjäoikeus vahvisti D:n lunastusoikeuden koskevan 2/3:aa osakkeista, mutta ei A:lle jäänyttä 1/3:aa. B ja C valittivat ratkaisusta hovioikeuteen vaatien, että lunastusvaatimus julistetaan pätemättömäksi. Myös D valitti ratkaisusta vaatien, että lunastus vahvistetaan koskemaan kaikkia kyseessä olevia osakkeita. Hovioikeuden ratkaisun mukaan D:n lunastusoikeus koski vain pojan avopuolison C:n osuutta, mutta A:n ja B:n osuudet jäivät lunastusoikeuden ulkopuolelle. C ja D valittivat ratkaisusta korkeimpaan oikeuteen.

KKO:n ratkaistavana oli se, oliko D:llä oikeus lunastaa jokin osuus tai kaikki kyseessä olevista osakkeista. KKO:n mukaan lunastusoikeuden laajuutta arvioitaessa on muun muassa arvioitava, mitä siitä on yhtiöjärjestyksessä määrätty. Lunastuslausekkeen tulkinnan lähtökohtana on yhtiöjärjestyksen määräyksen sanamuoto. Tulkinnassa on huomioitava myös säädetty laki ja yleiset periaatteet.

Ratkaisussa KKO 2004:91 korkein oikeus on todennut, että huoneiston osakkeet muodostavat jakamattoman kokonaisuuden. Osakkeet voivat tästä huolimatta olla kuitenkin yhteisomistuksen kohteena esimerkiksi puolisoiden kesken. Kokonaisuuden hajottaminen osiin lunastuksen perusteella saattaisi kuitenkin johtaa epätarkoituksenmukaiseen lopputulokseen, kuten yhteisomistukseen vieraiden tahojen kesken. KKO on lisäksi aiemmin todennut, ettei osittainen lunastus ole asunto-osakeyhtiölain mukaan sallittua.

KKO:n mukaan lunastusoikeuden ulottaminen osakkeen murto-osaan edellyttää selkeää määräystä yhtiöjärjestykseen, sillä tällainen oikeus poikkeaa selvästi lain yleisistä periaatteista ja tavoitteista. Tässä tapauksessa yhtiöjärjestyksen määräystä ei voitu tulkita niin, että se oikeuttaisi murto-osan lunastukseen. KKO katsoi, ettei D:llä ollut lainkaan oikeutta osakkeiden lunastukseen ja lunastusvaatimus julistettiin kokonaan pätemättömäksi.